Freitag, 17. April 2020

BGH: Ausschluss des Konkurrenzschutzes bei gleichzeitiger Sortimentsbindung

Urteil vom 26. Februar 2020 - AZ. XII ZR 51/19

Die Parteien dieses Rechtstreits hatten 2009 einen Mietvertrag für die Dauer von zehn Jahren zum Betriebs eines Fast Food Restaurants in einem Einkaufscenter geschlossen. Es wurde dabei einerseits eine Betriebspflicht der Mieter mit Sortimentsbindung vereinbart, andererseits ein Konkurrenz- Sortiments- und Branchenschutz zu Gunsten der Mieter ausgeschlossen. 2014 wurde das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt, letztendlich aber eine Fortsetzungsvereinbarung geschlossen. Außerdem trat eine Mitmieterin in den Mietvertrag ein. Für die ursprüngliche Mieterin, eine GmbH, die laut Rubrum durch zwei Geschäftsführer vertreten wurde, unterzeichnete lediglich einer der beiden unter Hinzufügung des Firmenstempels. Das für den zweiten Geschäftsführer vorgesehene und bezeichnete Unterschriftenfeld blieb leer. 2016 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum 30. Juni 2017 unter Verweis darauf, dass das Mietverhältnis wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Am 15. Mai 2017 erfolgte eine fristlose Kündigung mit der Begründung, dass eine Sortimentsbindung unter gleichzeitigem Ausschluss des Konkurrenzschutzes vereinbart war und dadurch eine unangemessene Benachteiligung besteht. Die Vermieterin klagte auf Feststellung, dass der Mietvertrag ungekündigt, auch über den 30. Juni 2017 hinaus, fortbestehe. Der Klage wurde stattgegeben und die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen.

Nach Meinung des Berufungsgerichts sei ein wirksames Mietverhältnis entstanden, da der Geschäftsführer der Mieterin von seinem Partner intern zum Vertragsabschluss ermächtigt wurde, was während des Verfahrens unstreitig blieb. Die Schriftform sei gewahrt, da der Unterschrift auch der Firmenstempel beigefügt wurde. Der Ausschluss des Konkurrenzschutzes bei gleichzeitiger Sortimentsbindung stelle keine unangemessen Benachteiligung dar.

Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Der Mietvertrag sei zwar wirksam geschlossen worden, das Schriftformerfordernis sei allerdings nicht gewahrt. Die Befristung auf zehn Jahre war daher nicht wirksam. Der Fortsetzungsnachtrag aus dem Jahre 2015 genüge nicht den Anforderungen des § 550 BGB. Die Bundesrichter stellten zunächst fest, dass der Nachtrag dem Schriftformerfordernis unterfalle, da eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sowie die Aufnahme einer weiteren Mieterin vereinbart wurde, was eine wesentliche Vertragsänderung darstelle. Der Zusatz des Firmenstempels genüge diesem Erfordernis aber nicht. Durch das Freilassen des Unterschriftenfeldes für den zweiten Geschäftsführer erwecke die Vertragsurkunde den Anschein, sie sei noch nicht abgeschlossen, „so dass ein möglicher Erwerber des Grundstücks nicht erkennen kann, ob alle erforderlichen Unterschriften geleistet worden sind oder nicht.“ Ein Hinweis, etwa in Form eines Vertretungszusatzes oder einer Durchstreichung des zweiten Unterschriftenfeldes war nicht vorhanden.

Darüber hinaus lösten die Bundesrichter die bislang umstrittene Frage auf, ob die Vereinbarung der Sortimentsbindung bei gleichzeitigem Ausschluss des Konkurrenzschutzes angemessen und damit wirksam ist. Nach Meinung des BGH ist eine solche Klausel unwirksam. Bei einem Gewerberaummietverhältnis umfasse die Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters auch regelmäßig einen gewissen Konkurrenzschutz. Dies sei auch in einem Einkaufszentrum der Fall. Es bestehe kein Anlass einem Mieter in einem Einkaufszentrum einen geringeren Schutz zu gewähren als bei einer Vermietung mehrerer benachbarter Ladenlokale durch einen Vermieter in einer Geschäftsstraße. Daher schränkt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht durch einen formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes ein. Die Unangemessenheit folge dann aus der zusätzlich vereinbarten Sortimentsbindung. Denn dadurch fehle es dem Mieter „an Möglichkeiten, sich durch Veränderung des eigenen Angebots an die entstandene Konkurrenzsituation anzupassen oder zumindest durch Verkürzung seiner Betriebszeiten seine Kosten zu reduzieren.

Da die Pflicht zum Konkurrenzschutz aber vom Einzelfall abhängig ist, verwies der BGH den Streit an das Berufungsgericht zurück. Der Umfang des Konkurrenzschutzes schrumpfe nämlich mit der Größe des Einkaufszentrums.